Под доходным домом в Германии, как правило, понимают жилое строение, в котором расположены несколько квартир. В первую очередь, они предназначаются для сдачи их в аренду, как краткосрочную, так и долгосрочную. Сразу отметим, что в отличие от такого типа жилого дома, как апарт-отель, в доходных домах отсутствует гостиничное обслуживание. Таким строением может владеть либо один собственник, либо несколько физлиц или юрлиц. Все управленческие функции можно выполнять самостоятельно либо с помощью специальных фирм.
Преимущества вложения финансовых средств в доходные дома Германии:
• немецкая экономика одна из самых стабильных в Европе, а, следовательно, гарантируется постоянный экономический рост;
• высокий спрос на аренду квартир, так как немцы предпочитают снимать квартиры, а не приобретать;
• огромный выбор предложений продаж доходных домов;
• четко разработанное законодательство, регулирующее правоотношения между арендаторами и собственниками жилья;
• устойчивый доход (средний срок аренды – 12 лет);
• предоставление возможности повышения арендной оплаты с опережением инфляции;
• почти каждый такой дом в среднем заполнен арендаторами на 90-100%.
Каким образом лучше всего становиться собственником доходного дома?
В Германии получили широкое распространение следующие способы инвестиций в доходные дома:
• приобретение одной или нескольких квартир с целью дальнейшей их сдачи;
• приобретение доходного дома (домов) самостоятельно;
• выкуп пая в компании по делам с недвижимостью, осуществляющей инвестирование в доходные дома.
Существует неписаное правило. В том случае, когда доходный дом располагается в престижном и удобном месте, а показатели дохода – небольшие, лучше всего купить целый дом. А если показатели дохода высокие, но присутствуют риски, выгодно приобретать несколько квартир. Это связано с тем, что продать квартиры намного проще, чем реализовать доходный дом в целом. Также, если инвестор желает обезопасить свои вложения, то к покупке рекомендуются доходные дома с небольшой доходностью, но расположенные в ликвидных местах. Если же инвестор желает быстро заработать и возвратить вложенные деньги, к покупке рекомендуются несколько квартир с высоким доходом, но в неликвидных местах.
При приобретении доходного дома, также следует учитывать, что в городах с высокой плотностью иммигрантов, владелец может потерять арендаторов немцев. Если в доме будут жить беженцы из стран третьего мира, как правило, остальные жильцы съезжают.
Еще одним плюсом для инвесторов, озабоченных желанием сохранить капитал и при этом затратить, как можно меньше времени на управление, выгодней покупать квартиры. Ими легче управлять, чем целым домом, а в случае необходимости – быстрее продать.
И наконец, реализовать доходный дом можно, как в виде целого объекта, а можно и с разделением квартир. Несмотря на то, что в последнем случае придется понести дополнительные расходы на нотариуса, на оплату услуг оценщиков, стоимость квадратного метра в выделенной квартире намного больше, чем в целом здании.
